Pflegeimmobilien als Kapitalanlage kaufen

Sie interessieren sich für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Pflegeimmobilien-als Kapitalanlage-vorteile

unsere Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Unsere nächste exklusive Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Neubau einer Betreuten Wohnanlage mit 98 Wohnungen in Hannover Süd

Kein Startangebot mehr verpassen!

Profitieren Sie von unseren Erfahrungen mit Pflegeimmobilien

0
verkaufte Pflegeappartements
0
verkaufte Betreutes Wohnen
0
Jahre Erfahrung
erfahrener Projektentmanager seit über 30 Jahren
Uwe Krafft
Berater
seit über 20 Jahren in der Pflegeimmobilienbranche
Daniel Müller
Manager
seit über 8 Jahre Berater für Pflegeimmobilien
Flavio Müller
Support

Wissenswertes zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage gilt als eine der ertragsorientiertesten Investment-Anlage in einem der Wachstumsmärkte in Deutschland. In dem Markt der Pflege fehlen zurzeit mehr als 200.000 Pflegeplätze allein in Deutschland. Wir Menschen werden immer älter und das Risiko mit dem Alter über 65 ein Pflegefall zu werden wächst. Unser Demografieproblem und die Situation der fehlenden Pflegeplätze ist auch beim Gesundheits- und Sozialwesen immer ein sehr großes Thema. Dadurch wird die Nachfrage nach Pflegeimmobilien weiter steigen. Die Experten von Knight Frank schätzen, dass die Nachfrage bis 2040 um etwa ein Drittel wächst. Die Anzahl an Pflegeheimplätzen wird jedoch nicht die gleiche Wachstumsrate erreichen. Diese Anlageform kann eine weitere Option sein, um diese Nachfrage und fehlenden Angebot an Pflegeplätzen zu partizipieren. Weshalb sich über die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage  immer mehr Menschen Gedanken machen. Pflegeimmobilien sind durchaus eine Ergänzung zu Rentenfonds oder ähnlichen Altersvorsorgeprodukten

Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist eine perfekte Lösung für alle, die in den Wachstumsmarkt investieren wollen. In diesem Immobilienmarkt steckt noch viel Potenzial für ein Investment gegenüber zum aktuellen Wohnimmobilienmarkt. Durch hohe Einwanderungsraten und die zunehmende Lebenserwartung ist das Interesse am Pflegeimmobilienmarkt in den letzten Jahren stark gestiegen. Die derzeitige Situation des Wohnungsmarkts, die steigenden Wohnkosten und die zunehmende Mobilität bedeuten, dass die Kombination von stabilen Renditen und langfristiger Sicherheit eine attraktive Möglichkeit zur Geldanlage bietet. Für alle, die nach einer erschwinglichen Immobilie mit hohem Wertzuwachs suchen, kann der Kauf eine Möglichkeit für eine ertragsorientierte Altersvorsorge mit einem guten Mietzahlungsprozess sein. Der ertragsorientierte Ansatz hat keine Begrenzungen in Bezug auf die Höhe der zu versichernden Einkünfte. Diese Assetklasse zeichnet sich durch ihre langfristigen Ertragsaussichten aus. Sie bietet ein Investment mit einer recht geringen Investitionshöhe. Häufig werden die Immobilien von Erbengemeinschaften übernommen. Die Ertragsaussichten sind sehr positiv. Viele Menschen haben erkannt, dass eine Immobilie, die langfristig genutzt wird, eine Investition ist, die sie so gut wie nie verlieren können. Während die Idee einer Investition, die sich wie eine Anlage anfühlt, interessant klingen mag, sollte man wissen, was wichtig ist, damit Ihr Investment zu einer guten Altersvorsorge werden. Das Einzige, was Sie brauchen, ist ein gutes passendes Objekt oder ein Grundstück mit entsprechender Bauplanung, Bauprojekt mit der notwendigen Infrastruktur und entsprechende Informationen über die Gesetzeslage. Auch wenn der Pflegesektor in vielen Ländern langsam an Bedeutung einbüßen soll, wird die Nachfrage nach Pflegeimmobilien weiterhin steigen und somit eine sehr attraktive Option.

Pflegeheime als Kapitalanlage sind eine tolle Chance, in ein Pflege- oder Altersheim zu investieren. Die Nachfrage nach diesen Einrichtungen ist in den letzten Jahren stark gestiegen, und dieser Trend wird sich voraussichtlich in den kommenden Jahren fortsetzen.
Pflegeheime sind in der Regel gut ausgestattet und gut ausgelastet, was bedeutet, dass sie gute Renditen erwirtschaften. Sie sind oft gut gelegen und verfügen über eine gute Infrastruktur, was sie zu einer attraktiven Investition macht. Die demografische Entwicklung in Deutschland gibt zunehmend Anlass zur Sorge. Die wachsende ältere Bevölkerung wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Eine Immobilie, die in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen hat, ist das Pflegeheim. Pflegeheime sind Wohnungen oder Häuser, die speziell für ältere und pflegebedürftige Menschen konzipiert sind.

Aufgrund des bevölkerungsbedingten hohen Bedarfs an Pflegeheimen und Pflegeappartements haben sich auch seit 2005 vermehrt Investoren für die Pflegeimmobilie interessiert. Die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen ist in den letzten Jahren enorm gestiegen und der Bedarf wird auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Die Renditen aus der Vermietung einer Pflegeimmobilie sind dementsprechend attraktiv und die Investition in eine Pflegeimmobilie kann daher eine lohnenswerte Kapitalanlage sein.

Weil die den Kapitalimmobilien ähnlich ist, kann sie auch mit den aktuellen Zinssätzen der Banken finanziert werden. Dadurch lässt sich durchaus die Eigenkapitalrendite erhöhen. Diese Art der Investition ist auch für jene Anleger gut zu gebrauchen, die bereits einen Besitz besitzen, aber einen größeren Kapitalbetrag später benötigen, um z. B. ihre Immobilie zu finanzieren. Zudem wächst die Nachfrage nach kurzfristigen Ankäufen. 

Auf dem deutschen Immobilienmarkt entstand seit den letzten Jahren eine neue Kapitalanlageform. Nämlich Pflegeimmobilien. Während Pflegeeinrichtungen früher komplett an institutionelle Investoren oder reiche Privatinvestoren verkauft wurden, werden sie heute zunehmend wie bei Kapitalanlageimmobilien in einzelne Appartements oder Wohnungen aufgeteilt und als Kapitalanlage an Privatinvestoren angeboten. Die Nachfrage ist laut Experten hoch – doch was bestimmt die Qualität eines Kaufs? Im Kontext der Kapitalanlage bezeichnet der Begriff „Pflegeimmobilie“ üblicherweise eine abgeschlossene Wohnung, die in einem Pflegeheim oder Betreuten Wohnanalage angeschlossen ist. Dies kann in einen einzelnen Pflegeheim, ein Wohnheim mit angeschlossenem Pflegedienst oder eine Mischung aus Pflegeheimen und Betreutes Wohnen sein.

Experten sind sich weitgehend einig: Pflegeheime gelten als starker Wachstumsmarkt. Grund dafür ist der demografische Wandel, der die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen stark erhöhen wird. Es wird erwartet, dass die Nachfrage zwischen 2020 und 2060 erheblich steigen wird, insbesondere wenn die Babyboomer ins Rentenalter eintreten. So geht beispielsweise der auf Sozialimmobilien fokussierte Fondsträger VIVUM davon aus, dass mehr als 750.000 Pflegeplätze in den nächsten Jahren fehlen. Dies heißt ein Investment von ca. 90 Milliarden Euro werden zusätzlich benötigt!
Nach einer Studie von 2020 der Investmentfirma IMMAC für Pflegeimmobilien, fehlen allein in Deutschland mehr als 5.500 zusätzliche Pflegeplätz bis 2060. Demnach würden bei 100 Plätzen je Pflegeheim ca. 58 Einrichtungen fehlen!

Da die öffentlich-rechtlichen Einrichtungen nicht über diese zusätzlichen benötigten Finanzmittel verfügen , ist zunehmender eine starke Veränderung auf dem Pflegemarkt festzustellen. Während die Anzahl der öffentlich-rechtlichen Pflegeeinrichtungen weiter sinkt, steigen die Anzahl privat betriebener Pflegeeinrichtungen durch Investments privater und institutioneller Investoren. Seit 2000 haben sich die privat betriebenen Pflegeimmobilien nahezu verdoppelt. 2018 wurden bereits mehr als 40% aller deutschen Pflegeheime schon von privaten Trägern betrieben. Die Tendenz ist steigend. Diese Entwicklung hat dafür gesorgt, dass der Markt sich auch für private Investoren geöffnet hat und nun auch einzelne Appartements an Privatanlegern verkauft werden. Vor der Finanzkrise war dies überwiegend nur institutionelle Anleger vorenthalten und es gab nur wenige Aufteiler, wie man es bei Kapitalanlageimmobilien kennt. Somit gibt es jetzt auch Angebote von Pflegeimmobilien für Kleininvestoren.

Experten verweisen häufig auf folgende Punkte, um die Qualität von Pflegeheimen besser einschätzen zu können:

Lokale Nachfrage nach Pflegeplätzen: Der wichtigste Standortfaktor für Pflegeimmobilien ist die lokale Nachfrage nach Pflegeplätzen. Üblicherweise führt ein Entwickler oder Betreiber eine Bedarfsanalyse durch, die Sie selbst anfordern und überprüfen können. Es gibt auch Anhaltspunkte, anhand derer Sie selbst eine grobe Einschätzung vornehmen können. Als einfache Faustregel gilt: Das Einzugsgebiet eines Pflegeheims sollte mindestens 25.000 Einwohner haben. Ein weiterer Indikator ist der Anteil der über 50-jährigen Bevölkerung im Einzugsgebiet, da die meisten dieser Personen mit ihrer Heimatstadt verwandt sind. Sie möchten vielleicht nicht mehr umziehen, suchen aber einen Pflegeplatz in der Nähe.

Mikro-Lage: Das unmittelbare Umfeld einer Pflegeimmobilie bestimmt maßgeblich deren Attraktivität für potenzielle Bewohner und die Leichtigkeit, mit der Betreiber eine hohe Auslastung sicherstellen können. Das Umfeld entspricht den Bedürfnissen der Pflegebedürftigen: Sind medizinische Einrichtungen und Apotheken in der Nähe? Dürfen Bewohner in der Nähe ihres Hauses spazieren gehen? Gibt es eine gute Verkehrsanbindung, damit die Angehörigen ihre Wohnung bequem erreichen können?

Erfahrene Betreiber: Die Sicherheit der Mietzahlungen hängt hauptsächlich von den unternehmerischen Fähigkeiten und dem Ruf des Betreibers ab. Große und etablierte Anbieter haben in der Regel ein geringeres Insolvenzrisiko, da sie erfahrener und finanzstärker sind. Ein Indikator könnte beispielsweise sein, dass er zehn oder mehr Pflegezentren betreut.

Erfahrene Bauträger: Wenn sich das Objekt im Bau befindet oder erst wenige Jahre alt ist, sollten Sie die Referenzen des Bauträgers prüfen. Ist er auf Pflegeimmobilien spezialisiert und hat mehrere Projekte umgesetzt? Das ist in doppelter Hinsicht wichtig: Einerseits stellt es sicher, dass die Immobilie den neuesten gesetzlichen Vorschriften entspricht und somit zukunftssicher ist. Außerdem sind die Entwickler die ersten, die die lokale Nachfrage prüfen. Ein erfahrenes Unternehmen kann die Situation zuverlässiger einschätzen als ein „Neuling“, der erst seit wenigen Jahren am Markt ist.

Größe der Pflegezentren: Die Anzahl der Pflegeplätze entscheidet darüber, ob ein Pflegezentrum auch in Zukunft profitabel betrieben werden kann. Ist die Pflepeplatzzahl zu niedrig, könnten die Betreiber unter Kostendruck geraten. Experten halten 80-120 Plätze für eine optimal betriebswirtschaftliche Betreibung.

Vertragliches Belegungsrecht: Wenn Sie den Pflegeplatz selbst erwerben möchten, stellen Sie sicher, dass der Vertrag tatsächlich ein Belegungsrecht vorsieht. Hinweis: Größere Betreibergesellschaften bieten häufig eine sogenannte „erweiterte Belegung“ an, die Ihnen einen Pflegeplatz in den Pflegeeinrichtungen bieten. Dadurch erhält man auch die Möglichkeit, eine bevorzugte Reservierung in einem Pflegeheim, auch wenn dort keine Pflegeappartements zum Verkauf stehen.

KFW-Standard: Ein besonderer Bonus, stellen Pflegeimmobilien die den Förderungsstandards erfüllen. Dies ist ein Beweis für die Nachhaltigkeit der Immobilie und bietet Ihnen zudem zusätzliche Möglichkeit einer günstigen Finanzierung und in Form eines KFW-Darlehens zu erhalten. Dies spart u.a. auch den Eigenkapitaleinsatz.

Drittverfügbarkeit: Lässt sich ein Pflegezentrum in eine Wohnungsanlage, ein Büro oder ein Boardinghouse umwandeln, ist es unabhängiger von der langfristigen Nachfrageentwicklung und den gesetzlichen Rahmenbedingungen. Auch Hotel ist möglich. Bestes Beispiel in Berlin ist das Hotel Louisa´s Place.

Mietsicherheit: Bei Pflegeimmobilien wird der Mietvertrag direkt mit dem Betriebsträger abgeschlossen. Nicht mit dem Bewohner, daher erhält man auch Miete bei einen Leerstand. Der Betreiber pachtet die gesamte Anlage für meist über 20 Jahre und zahlt Miete an den Privat-Investoren. Auch wenn die Wohnung oder Wohnung mal leer stehen würde.

Niedrige Verwaltungskosten: Der Betreiber ist für die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Als Eigentümer müssen Sie kaum etwas anderes tun, als an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen.

Geringe wirtschaftliche Abhängigkeit: Angesichts der stark steigenden Nachfrage nach Pflegeplätzen sind Pflegeimmobilien weniger wirtschaftlich abhängig als Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Exklusivbelegung: Als Käufer erhalten Sie häufig ohne Wartelisten eine Exklusivbelegung im jeweiligen Pflegeheim oder einem anderen Pflegeheim des Betreibers. Damit haben Sie die Möglichkeit, eine Pflegeeinrichtung in Ihrer Nähe zu erhalten.

Steuervorteil: Sie können Immobilien und Inventar abschreiben und Finanzierungszinsen abziehen. Wie andere Immobilien kann diese Assetklasse nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden.

Grundbucheintrag: Genau wie eine Eigentumswohnung kann ein Pflegeappartement jederzeit verkauft, vererbt oder verschenkt werden. 

Durch die Corona-Krise hat sich für viele Investment das Chancen-Risiko-Profil verändert. Pflegeheime scheinen sicher durch die Krise gekommen zu sein. Ein wesentlicher Vorteil gegenüber anderer Immobilienarten wie z.B. Büroimmobilien mussten Pflegeheime nicht während der Krise und des Lockdowns geschlossen werden. Allerdings mussten hier die Sicherheitsmaßnahmen wie Hausarrest oder Quarantäneanordnungen für neue Bewohner erhöht werden. Dies hat aber auch keine Auswirkungen auf das Investment. Ganz in Gegenteil. Durch den Lockdown erhöhte sich die Nachfrage nach sicheren Investmentformen wie den der in Pflegeimmobilien. Denn Pflege unterliegt einen hohen Bedarf und kann von heute auf morgen nicht eingestellt werden. So wie beispielsweise wir es bei den Betreiberimmobilien wie Hotels durchaus gesehen haben.

Die Wahrnehmung von Sozialmmobilien als „sicherer Hafen mit Renditepotenzial“ ist nach Ansicht des Maklerhauses BNP Paribas durch die Krise weiter gestärkt worden.
Infolgedessen wurde seit 2020 mehr in Pflegeimmobilien investiert als vor der Corona-Krise. Laut Maklerhaus Cushman & Wakefield belief sich die Summe für 2021 auf 3,7 Milliarden Euro, wovon ein Großteil auf Pflegeeinrichtungen entfiel. Diese starke Nachfrage hat zu höheren Kaufpreisen und niedrigeren Mietrenditen geführt. Die durchschnittliche Goldrendite in Top-Lagen bzw. die Gesamtrendite gut ausgestatteter Objekte in Top-Lagen liegt zwischen 3-3,8 % was wiederum heutzutage eine gute Rendite ist.

Konkursrisiko des Betreibers: Das größte Risiko ist der Konkurs des Betreibers. Die Miete kann dann wegfallen, bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Deshalb ist die Bonität und der wirtschaftliche Ausblick ein wichtiges Entscheidungskriterium. Allerdings ist die Nachfrage nach Übernhamen von Einrichtungen bei Insolvenzen sehr hoch und puffert gleichzeitig das Risiko ab.

Kurzfristige Veräußerung: Die Anschaffungsnebenkosten amortisieren sich erst nach einiger Zeit. Daher ist ein Kauf nicht für ein kurzfristiges Investment geeignet und sollte nur nach mehreren Jahren wieder veräußert werden. Sie dient größtenteils zur Altersvorsorge.

Eingeschränkte Drittverfügbarkeit: Gebäude können nicht einfach sofort anderweitig genutzt werden (z. B. Hotel), wenn sich der Betrieb als Pflegeheim nicht lohnt. Für die Umstellung ist eine Investition notwendig.

Rechtliche Risiken: Pflegeimmobilien sind noch strenger als Wohn- oder Gewerbeimmobilien gesetzlich geregelt. Auch die Pflegebranche ist von ständigen geltende Richtlinien nicht befreit. Halten sich die Betreiber nicht an den neuen Vorschriften, können sie die Anlagen möglicherweise nicht mit voller Kapazität betreiben. Auch als Eigentümer einer Pflegeimmobilie müssen Sie bei einem Umbau möglicherweise erneut investieren bzw. die Rücklagen verwenden.

Standortrisiko: Die Umgebung des Grundstücks kann an Attraktivität verlieren – zum Beispiel, wenn durch eine neue Straße Lärmbelästigung entsteht. Dies könnte zu Kapazitätsauslastungsproblemen führen und das Risiko einer Insolvenz des Betreibers erhöhen.

Zinsrisiko: Wenn Sie ein Finanzierungsdarlehen aufnehmen, kann das Darlehen nach Fälligkeit des Festzinses zu einem höheren Zins weiterlaufen.

Zusätzliche Kosten: Umsatzprognosen, die für Werbung verwendet werden, spiegeln in der Regel die „Gesamtrendite“ wieder, d. h. Einnahmen vor Steuern, zusätzliche Anschaffungskosten und ungeplante Wartung.

Instandhaltungskosten kalkulieren: Reichen die geplanten Instandhaltungskosten nicht aus, müssen Sie als Eigentümer die Mittel für Instandhaltungsmaßnahmen aufstocken. Teilweise sind nur 0,1 % des jährlichen Kaufpreises geplant, was kaum ausreichen dürfte.

Diese Risiken können die tatsächlich erzielbaren Renditen erheblich schmälern.
Wenn Sie nicht über Immobilienexpertise verfügen, kann eine professionelle Beratung ein unschätzbares Entscheidungsinstrument sein, um diese Risiken zu mindern und eine zukunftssichere Immobilie auszuwählen.

Die Kosten für ein Pflegeappartement liegen in der Regel zwischen 150.000 Euro und 300.000 Euro (zuzüglich typischer Nebenkosten beim Immobilienkauf, wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.). Maklerkosten entfallen weitgehend.

Als Privatanleger können Sie diese Appartements wie eine vermietete Wohnung kaufen und dann Mieteinnahmen erzielen. Der Mietvertrag kommt aber in der Regel nicht mit dem Bewohner des Zimmers zustande, sondern mit dem Pflegedienst, der die Einrichtung betreibt. Diese kümmert sich um die Belegung des Zimmers und übernimmt den Großteil der Instandhaltung, sodass der Verwaltungsaufwand geringer ist als bei einer Mietwohnung.

Die meisten Angebote haben langfristige Pachtverträge (20-30 Jahre), die an die Inflation gekoppelt sind. Typischerweise werden die Mieten regelmäßig um 50-80 % der offiziellen Inflationsrate erhöht.

 

Pflegeimmobilien gelten als sichere Kapitalanlagen. Das Belegungsrecht ermöglicht Investoren den Zugang zu einer Pflegeimmobilie und sichert so die Rendite. Doch was genau ist das Belegungsrecht und wie funktioniert es? Pflegeimmobilien sind in den letzten Jahren immer beliebter geworden, da sie eine sichere und lukrative Kapitalanlage darstellen. Ein Belegungsrecht ist ein Recht, das dem Käufer einer Pflegeimmobilie eingeräumt wird und ihm das Nutzungsrecht an der Immobilie für einen bestimmten Zeitraum garantiert. Dieses Recht kann auf unbegrenzte Zeit erworben werden und ist somit eine ideale Kapitalanlage, da es dem Investor eine hohe Rendite garantiert.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind nicht mehr nur eine Art von Altersvorsorge, sondern eine Möglichkeit, um das eigene Geld schon vorher sinnvoll zu investieren, dass für die Pflege zurückgelegt wurde. So können Privatinvestoren diese Immobilienanlage für sich nutzen, um so sich ein Belegungsrecht zu sichern und sich damit einen geeigneten lokalen Eigentumsbesitz zu erwerben. Diese Immobilie ist so gestaltbar, dass sie Ihren Bedürfnissen entsprechen können. Aus diesem Grund bringt eine Pflegeimmobilie mehr mit als es auf den ersten Blick nur scheint. Es ist eine Investition, die wächst mit den Zeiten, da die Bevölkerung immer älter wird. Drüber hinaus ist sie eine Alternative für alle, die die Möglichkeit haben, eine kleine Summe Geld monatlich für eine spätere Pflege aufzubringen.

Die Pflegeimmobilie ist in den letzten Jahren immer mehr in den Fokus der Anleger gerückt. Dies ist nicht zuletzt auf die stetig steigenden Preise für Pflegeleistungen zurückzuführen. Die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen ist daher hoch und die Renditen für Investoren entsprechend attraktiv.
Die Pflegeimmobilie kann als Altersvorsorge eingesetzt werden. Durch die Einnahmen aus den Mieten können die Kosten für die Pflege im Alter gedeckt werden. Zusätzlich bietet die Pflegeimmobilie die Möglichkeit, das Eigenkapital zu erhöhen und somit eine finanzielle Reserve für das Alter zu bilden.

Wenn sie mit einem langfristigen Anlagehorizont in Immobilien investieren möchten, ist dafür die Pflegeimmobilie mit ihren verwaltungsfreien Aufwand und durch mehrere Vorteile eine interessante Möglichkeit für die Altersvorsorge. Jedoch müssen wir bei allen Investitionen auch einige Faktoren berücksichtigt werden.